ЖК «Нахабино сквер»

02.10.2017
02.10.2017
Просмотрено: 496

Государственной думой во втором чтении рассматривается Проект федерального закона "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части перехода от деления земель на категории к территориальному зонированию".

Как поясняют авторы законопроекта, его принятие способствует совершенствованию и упрощению действующего порядка определения правового режима использования земель путем проведения территориального зонирования, а также исключения института категории земель как способа определения разрешенного использования земельных участков.

В настоящий момент деление земель осуществляется по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Однако правоприменительная практика показывает, что деление земель на категории как основание определения их правового режима имеет ряд недостатков.

В частности, для изменения разрешенного использования земельного участка в настоящее время в большинстве случаев необходимо принятие соответствующими органами власти двух решений: об изменении категории земельного участка и об изменении его разрешенного использования. При этом различаются не только порядок и основания для изменения категории и разрешенного использования земельного участка, но и органы государственной власти и органы местного самоуправления, уполномоченные на принятие таких решений, что создает затруднения для правообладателей земельных участков.

В настоящее время решение о переводе земель из одной категории в другую носит технический характер и обусловлено наличием документов территориального планирования. При этом соответствующие документы в основном утверждены, что подтверждается следующими данными.

Следует также отметить, что категории земель изменяются в соответствии с утвержденными документами территориального планирования и дублируют в общем виде правила землепользования и застройки. Поэтому принятие решений об изменении или установлении категории земель является излишним.

Границы деления земель на категории в соответствующих документах, как правило, не определяются. В таких случаях возникает неопределенность в отношении принадлежности конкретного земельного участка к той или иной категории, что зачастую порождает необходимость дополнительных решений об отнесении земельных участков к определенной категории и может приводить к злоупотреблениям со стороны должностных лиц и увеличению рисков на рынке недвижимости. Данное обстоятельство также делает затруднительным присвоение категории земель земельному участку, образуемому из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, поскольку в государственном кадастре недвижимости учет земель как объекта недвижимости не ведется, в связи с чем отсутствует ясность в вопросе, к какой категории земель должен быть отнесен вновь образованный земельный участок.

Кроме того, авторы законопроекта указывают на сокращающееся различие между категориями земель, например, - на землях лесного фонда можно вести сельское хозяйство, размещать порты, вести добычу полезных ископаемых, на землях сельскохозяйственного назначения - осуществлять дачное, а по сути жилищное, строительство, на землях населенных пунктов допускается любая деятельность. Это позволяет сделать вывод о том, что необходимость деления земель на категории при наличии института разрешенного использования земельных участков утрачивает свой смысл.

Для устранения имеющихся недостатков законопроектом изменяется существующий порядок установления правового режима земель, опирающийся на институты категорий земель и перевода земель из одной категории в другую.

В связи с этим законопроектом предусматривается исключить из действующего законодательства понятие "категория земель", что не должно создавать правовых пробелов и, следовательно, не должно оказывать отрицательное влияние на правоприменительную практику.

В отношении водного фонда, лесного фонда, особо охраняемых природных территорий законопроектом предусматривается полностью сохранить действующие процедуры и условия изменения их границ, уточнив при этом только терминологию.

Что касается земель сельскохозяйственного назначения, законопроектом предлагается существенно усилить защиту таких земель от застройки как важного стратегического ресурса, обеспечивающего продовольственную безопасность государства.

В рамках действующего законодательства перевод участков из категории земель сельскохозяйственного назначения в другие категории осуществляется практически без ограничений. Порядок установления и изменения видов использования сельскохозяйственных земель не установлен, что приводит к их произвольной застройке формально дачными, а реально - жилыми домами. Границы земель сельскохозяйственного назначения и сельскохозяйственных угодий в настоящее время не установлены. Предусмотренный законодательством институт особо ценных сельскохозяйственных угодий не работает, поскольку их можно без ограничений переводить в земли населенных пунктов. Критерии отнесения участков к таким землям не отражают их ценности как земель, предназначенных для сельскохозяйственного производства.

Законопроектом предусмотрено, что земли сельскохозяйственного назначения будут отражены на карте сельскохозяйственного зонирования, которую утверждает муниципалитет по согласованию с субъектом Российской Федерации.

В соответствии с законопроектом субъекты Российской Федерации должны утвердить границы особо ценных сельскохозяйственных земель.
При этом в границах таких земель законопроектом предлагается устанавливать запрет на установление и изменение разрешенного использования на какие-либо виды кроме сельскохозяйственного производства.

Законопроектом также предлагается ввести понятия "регламент использования территорий" и "сельскохозяйственный регламент".

Понятие "регламент использования территорий" является для сельскохозяйственного и градостроительных регламентов базовым и предусматривается использовать в ряде случаев в положениях, являющихся для сельскохозяйственного и градостроительных регламентов общими.

Введение понятия "сельскохозяйственного регламента", устанавливаемого для зон сельскохозяйственного назначения, требование

о разработке сельскохозяйственного регламента в отношении всех сельскохозяйственных земель как документа, определяющего виды и особенности использования сельскохозяйственных земель, как полагают авторы законопроекта, позволит ограничить произвольную застройку сельскохозяйственных земель.

Законопроектом предлагается ограничивать осуществление деятельности на земельных участках, расположенных в границах охранных зон, предлагается в связи с установлением охранных и защитных зон. Порядок подготовки и принятия решений об установлении границ таких зон, требования к их предельным (максимальным и минимальным) размерам, перечень ограничений по использованию земельных участков в их границах предусматривается определять Правительством Российской Федерации.

Предлагаемые изменения позволят систематизировать положения об ограничениях в использовании земельных участков и обеспечить права и законные интересы собственников земельных участков, расположенных в границах охранных и защитных зон, равно как и публичные интересы, а также будут способствовать предупреждению судебных споров.

Социально-экономическими последствиями принятия соответствующего федерального закона должно стать укрепление института собственности, создание условий для единообразного порядка установления разрешенного использования земельных участков, развитие системы планирования территорий. Это должно позволить также упростить систему управления земельными ресурсами и строительным комплексом, сократить количество споров, в том числе судебных, в связи с противоречиями, возникающими при определении разрешенного использования земельного участка, устанавливаемого в соответствии с градостроительными документами (документами зонирования) и в соответствии с видами деятельности, допустимыми в пределах определенной категории земель.

Планируемые законопроектом юридические последствия принятия соответствующего федерального закона состоят в возможности устранения существующих противоречий и пробелов действующего законодательства и установлении единого правового регулирования указанных отношений. В чем мы и согласимся с авторами законопроекта.