ЖК на ул. Дирижабельная, 1

22.04.2016
22.04.2016
Просмотрено: 3852
      Президиум Верховного Суда Российской Федерации утвердил 13 апреля 2016 года Обзор судебной практики Верховного суда Российской федерации № 1 (2016), в частности, о разрешении споров, возникающих из вещных правоотношений
      В Определение № 303-ЭС15-5520 разъяснено, что иск о признании права отсутствующим на объект, не обладающий признаками недвижимой вещи, но права на который зарегистрированы как на недвижимость, является разновидностью негаторного иска. Исковая давность на такое требование не распространяется.
      Согласно статье 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
      К слову, современный негаторный иск объединяет собственно негаторный, прогибиторный и конфессорный иски. Если исходить из принадлежности собственнику прав владения, пользования и распоряжения, то на долю негаторного иска приходится защита пользования и распоряжения. Право пользования считается нарушенным, если вещь остается во владении собственника, но тот стеснен или лишен вовсе возможности извлекать полезные свойства из принадлежащей ему вещи. Например, когда сосед строит такой высокий забор, что его тень падает на соседний земельный участок и мешает созреванию плодов овощных культур на огороде другого соседа. В этом случае сосед хоть и владеет своей землей, но не может пользоваться ее по прямому назначению - выращивать овощи. Право пользования может считаться нарушенными тогда, когда собственник помещений на первом этаже перекрывает доступ к лестнице, каким-то образом зарегистрировав свое право собственности на это место общего пользования, тем самым лишая возможности собственников помещений, расположенных на верхних этажах, пользоваться ими. Право распоряжения считается нарушенным, если вещь остается во владении собственника, но он ограничен в определении ее правовой судьбы.
      Негаторным иском защищается право пользования и распоряжения индивидуально-определенной вещью, принадлежащей истцу на основании, предусмотренном законом, однако этот иск может применяться при восстановлении всех полномочий собственника, в том числе восстановлении владения. Это позволяет расширить сферу действия негаторного иска на все случаи создания фактических препятствий в реализации правомочий собственника, за исключением полного лишения собственника полномочия владения ответчиком с целью владеть для себя.
      Субъектом требования (истцом) по негаторному иску является собственник либо иной титульный владелец, если он наделен полномочиями пользования и (или) распоряжения.
Обязанным субъектом (ответчиком) выступает лицо, которое своими действиями нарушило право собственника пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом. На стороне обязанного лица может быть и сам собственник, если он препятствует в реализации полномочий пользования и распоряжения, принадлежащих титульному владельцу.
Территориальное управление Росимущества обратилось в суд с иском о признании отсутствующим права собственности общества на объект незавершенного строительства (благоустроенная площадка) степенью готовности 1,18 %, ссылаясь на то, что право собственности на данный объект зарегистрировано как на недвижимость, тогда как он не обладает ее признаками.
      Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суд первой инстанции пришел к выводу об избрании территориальным управлением Росимущества ненадлежащего способа защиты, поскольку оно не владеет спорным объектом, а с иском о признании права собственности ответчика отсутствующим может обратиться только лицо, фактически владеющее имуществом. Самостоятельным основанием для отказа в иске суд признал также истечение исковой давности, о применении которой заявил ответчик. Суд апелляционной инстанции и арбитражный суд округа поддержали выводы суда первой инстанции.
      Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила судебные акты судов нижестоящих инстанций и признала отсутствующим право собственности общества по следующим основаниям. В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
       В п. 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22) указано, что в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими. Целью заявленного по делу требования является оспаривание права собственности ответчика, зарегистрированного на спорный объект как на недвижимое имущество, тогда как он, по мнению истца, является движимым имуществом.
      Из содержания п. 1 ст. 130 ГК РФ и п. 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление № 25) следует, что при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам. Спор по настоящему делу возник в отношении вещи – объекта незавершенного строительства, которым является благоустроенная площадка со степенью готовности 1,18%. Возможность признания объекта незавершенного строительства недвижимостью была также разъяснена в п. 38 постановления № 25, согласно которому при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п. 1 ст. 130 ГК РФ). При этом замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (п. 1 ст. 133 ГК РФ).
      Из исследованных судами по делу документов, в том числе акта о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства (благоустроенная площадка) с указанием степени готовности объекта 1,18%, исходя из конструктивных элементов, приведенных судами при его описании (щебень, асфальтовое покрытие), спорный объект ввиду отсутствия неразрывной связи с землей следует признать замощением земельного участка, которое является его частью и согласно п. 38 постановления № 25 не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью. Судебная коллегия также не может согласиться с выводами судов о том, что государственная регистрация права собственности общества на спорный объект, не относящийся к недвижимому имуществу, не нарушает прав и законных интересов управления.
       Наличие в ЕГРП записи о праве собственности ответчика на недвижимое имущество накладывает на собственника соответствующего земельного участка, на котором оно находится, определенные ограничения, обусловленные распространением на этот объект правового режима, установленного действующим законодательством для недвижимого имущества, в том числе по предоставлению под таким объектом земельного участка в пользование или в собственность в соответствии со ст. 36 ЗК РФ.
      Кроме того, поскольку спорный объект, права на который в ЕГРП зарегистрированы как на недвижимость, не обладает соответствующими признаками недвижимой вещи, сам факт государственной регистрации права собственности ответчика на такое имущество нарушает права собственника земельного участка, поскольку значительно ограничивает возможность реализации последним имеющихся у него правомочий.
      Нарушенное право может быть восстановлено путем исключения из реестра записи о праве собственности ответчика на объект.
      Таким образом, поскольку спорный объект является замощением, то есть частью земельного участка, имеющего своего собственника, без согласия которого оно было размещено и права которого нарушаются оспариваемой государственной регистрацией, в подобной ситуации заявленное по делу требование следует считать разновидностью негаторного иска.
В соответствии со ст. 208 ГК РФ на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (ст. 304 ГК РФ), исковая давность не распространяется.
      В п. 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 г. № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» указано, что исковая давность не распространяется на требования, прямо предусмотренные ГК РФ. К их числу относятся требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, если эти нарушения не были соединены с лишением владения, в том числе требования о признании права (обременения) отсутствующим. На основании изложенного исковая давность на требование о признании права отсутствующим не распространяется. Судебная коллегия также полагает, что иной подход по применению исковой давности по указанному требованию не обеспечивает достоверность и публичность государственного реестра, не способствует должной защите прав участников гражданского оборота 37 и восстановлению их нарушенных прав в отношении объектов недвижимости (п. 1 ст. 81 ГК РФ).
      Таким образом, разъяснение Верховным судом Российской Федерации такой правовой позиции, дает органам местного самоуправления огромные возможности для предъявления в суды негаторных исков с требованиями освобождения муниципальных арендованных земельных участков от торговых объектов, которые местные власти не считают стационарными, даже несмотря на то, что на них зарегистрированы права собственности.
      Статьей 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации, органы местного самоуправления наделены полномочиями в области градостроительной деятельности, т.е. сами вольны решать относится торговый объект или, например, хозяйственная постройка к объектам капитального строительства, т.е. является объектом недвижимого имущества или же нет – являясь временными постройками – движимым имуществом.  Это должно вынудить начать волноваться предпринимателей, собственников всевозможных объектов, которые вдруг могут стать неугодными местным властям.
      При этом, администрация муниципального образования будет ссылаться на статью 2 Федерального закона от 28.12.2009 №381-ФЗ "Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации", согласно которой нестационарный торговый объект - торговый объект, представляющий собой временное сооружение или временную конструкцию, не связанные прочно с земельным участком вне зависимости от наличия или отсутствия подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе передвижное сооружение, а также на п.3.14 ГОСТ Р 517773-2009, определяющего нестационарный торговый объект как торговый объект, представляющий собой временное сооружение или временную конструкцию, не связанные прочно с земельным участком, вне зависимости от присоединения или неприсоединения к сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе передвижное (мобильное) сооружение. К нестационарным торговым объектам относят павильоны, киоски, палатки, торговые автоматы и иные временные торговые объекты. К нестационарным передвижным торговым объектам относят лотки, автомагазины, автофургоны, автолавки, автоцистерны, тележки и другие аналогичные объекты.
       В г. Уфа, в Демском районе расположены 54, в Калининском – 281, в Кировском – 195, в Ленинском – 110, в Октябрьском – 381, в Орджоникидзевском – 183, в Советском – 302 нестационарных объекта и примерно на 120 из них права зарегистрированы в Едином государственном реестре прав.
Юристы компании «Перспектива» смогут защитить Вас от произвола чиновников, которым вдруг покажется нестационарным Ваш объект капитального строительства, который Вы добросовестно построили или приобрели по договору купли-продажи.
      Однако, если Вы какими-нибудь окольными путями заполучили свидетельство о государственной регистрации права собственности на «избушку на курьих ножках», то не обессудьте, тут Вам даже Аллах не поможет, да и мы тоже радеем за правопорядок в нашем родном городе.