микрорайон «МАРЗ»

21.11.2016
21.11.2016
Просмотрено: 492

Федеральным законом  от 29.12.2006 N 256-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" (далее – Федеральный закон), применяющимся  с 1 января 2007 года,  введен материнский (семейный) капитал -  средства федерального бюджета, передаваемые в бюджет Пенсионного фонда Российской Федерации на реализацию дополнительных мер государственной поддержки, установленных Федеральным законом;
Согласно п. 1 ч. 3 ст. 7 Федерального закона лица, получившие сертификат, могут распоряжаться средствами МСК в полном объеме либо по частям, в том числе использовать на улучшение жилищных условий.
Лица, имеющие право на дополнительные меры государственной поддержки, получают в  территориальном органе Пенсионного фонда Российской Федерации государственный сертификат на материнский (семейный) капитал (далее – МСК).
 К слову, размер МСК в 2016 году составляет 453 026,0 рубля.
В соответствие  с  ч. 4 ст. 10 Федерального закона жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) МСК, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.
Во исполнение этой нормы, лицо, получившее государственный сертификат на МСК, дает нотариально удостоверяемое письменное обязательство в течение шести месяцев оформить жилое помещение, построенное (реконструированное) с использованием средств (части средств) МСК, в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей).
Если право собственности продавца на жилое помещение возникло после 01.01.2007,  и он  приобретал его в рассрочку (в договоре купли-продажи имеются условие о расчете в несколько этапов, например с использованием средств ипотечного кредита), и если у него один из  детей родился после 01.01.2007, то это, как правило, свидетельствует о том, что для оплаты приобретенного жилого помещения использовался МСК.  При этом мы не говорим о прочих случаях, когда выявить использование МСК очень затруднительно.
Соответственно, этим лицом, не было своевременно исполнено взятое им на себя нотариально удостоверяемое письменное обязательство оформить жилое помещение в общую собственность своих супруга, детей.
Такое жилое помещения спешить приобретать не стоит. Расскажем почему.
Во-первых, органы прокуратуры в рамках проведения прокурорских проверок исполнения законодательства, довольно легко выявляют все факты неисполнения получателями  государственных сертификатов на МСК нотариально удостоверяемых письменных обязательств оформить жилое помещение в общую собственность супруга, детей.
Для этого они запрашивают из Пенсионного фонда Российской Федерации сведения о выданных государственных сертификатах на МСК за определенный период, также у Росреестра  - выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на конкретные объекты недвижимого имущества и (или) на правообладателей, а затем просто сверяют полученные данные.
Если прокуроры выявляют факты нарушения ч. 4 ст. 10 Федерального закона, то они вправе подать (и подают!) в суды иски об обязании собственников - получателей  государственных сертификатов на МСК оформить жилое помещение в общую долевую собственность супруга и детей  
Такое бездействие собственника, когда в нарушение указанной нормы жилое помещение не оформлено в общую долевую собственность, лишает право его супруга и детей на имущество, которое должно им принадлежать в силу закона, гарантированное Конституцией РФ, гражданским, семейным законодательством и Федеральным законом.
При этом, если собственник успел совершить сделку об отчуждении жилого помещения третьему лицу, то прокуроры подают в суды иски о признании недействительными таких договоров, признании недействительными регистрационных записей о правах приобретателей, о признании права общей долевой собственности членов семьи предыдущего собственника  на жилое помещение.
Понятно, что интересы покупателя такого жилого помещения не признаются законными, проще говоря, у него «отнимают» недвижимость, ему остается только право истребовать уплаченные денежные средства  у неблагонадежного продавца.  
Согласно  ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации  (далее – ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом, суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или представленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия сделки не предусмотрены законом.
Разрешая данные требования, суды, также руководствуются нормами Федерального закона, в преамбуле которого указано, что целью указанного федерального закона является установление дополнительных мер государственной поддержки семей, имеющих детей, в целях создания условий, обеспечивающих этим семьям достойную жизнь.
Неисполнение обязательства в добровольном порядке является основанием для обращения в суд с иском о признании сделки недействительной и о понуждении к заключению соглашения либо иском об определении размера долей на спорное жилое помещение.
С учетом изложенного, суды, как правило, считают, что сделки об отчуждении, заключенные собственниками, не исполнившими обязательство,  
являются недействительными в силу ничтожности.
В соответствии с пунктом 2 статьи 166 ГК РФ недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.
Как указано в п. 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166). При удовлетворении иска в мотивировочной части решения суда о признании сделки недействительной должно быть указано, что сделка является ничтожной. В этом случае последствия недействительности ничтожной сделки применяются судом по требованию любого заинтересованного лица либо по собственной инициативе. В связи с тем, что ничтожная сделка не порождает юридических последствий, она может быть признана недействительной лишь с момента ее совершения.
Поскольку суды приходят к выводу о ничтожности сделки об отчуждении, то применяют последствия недействительности сделки, вернув в собственность бывшему собственнику жилое помещение.  
Федеральным законом предусмотрена возможность заключения соглашения о размере долей при оформлении приобретенного с использованием средств МСК жилого помещения.
В данном соглашении доли участников общей долевой собственности могут быть определены с учетом заслуживающих внимания интересов каждого из участников общей долевой собственности, в том числе несовершеннолетних детей.
При отказе заключить такое соглашение в связи с возникшим спором о размере долей каждого из участников общей долевой собственности определение размера долей производится в судебном порядке.
В силу п. 5 ст. 60 Семейного кодекса РФ в случае возникновения права общей собственности родителей и детей их права на владение, пользование и распоряжение общим имуществом определяются гражданским законодательством, в связи с чем к спорным отношениям должны применяться нормы гражданского права, предусмотренные ст. ст. 245 - 252 ГК Российской Федерации.
Согласно ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.
Таким образом, с учетом требований Федерального закона на спорную квартиру должен быть установлен режим общей долевой собственности с определением долей.
Статьей 245 ГК РФ предусмотрено, если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными.
В связи с чем, суд приходит к выводу, что при отсутствии соглашения о размере долей необходимо признать доли каждого из участников общей долевой собственности равными, поскольку пункт 1 ст. 245 ГК РФ изложен в редакции, исключающей иной вариант принятия судом решения при отсутствии соглашения участников общей долевой собственности.
Таким образом, у судов имеются все основания для признания права общей долевой собственности сторон на спорные жилые помещения.
Как мы показали, суды занимают твердую и однозначную позицию, направленную на защиту семей, имеющих детей.
Во-вторых, Вы можете столкнуться с ситуацией, когда продавец жилья может оказаться недобросовестным, непорядочным человеком.  Он может от Вас попросту умышленно скрыть, что у него есть дети, что он являлся получателем государственного сертификата на МСК и что им подписывались соответствующие обязательства.  Продать Вам жилое помещение, дождаться удобного момента, а потом насесть на Вас и буквальным образом начать вымогать у Вас дополнительные денежные средства, шантажируя тем, что заключенная между вами сделка об отчуждении, будет признана судом недействительной со всеми вытекающими неприятными для покупателя последствиями.
К сожалению, простой обыватель, не являющийся юристом по недвижимости, не в состоянии заранее «раскрыть» такую «махинацию».  В настоящий момент, Пенсионный фонд Российской Федерации, ни нотариусы, удостоверяющие письменные обязательства получателей государственных сертификатов на МСК, не предоставляют посторонним лицам сведения об этом. 
Весьма эффективно и целесообразно было бы нотариусам направлять в Росреестр сведения о том, что в отношении жилого помещения действует нотариально удостоверяемое письменное обязательство в течение шести месяцев оформить в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей). Росреестр бы вносил бы отметки об этом в соответствующие регистрационные записи, которые все желающие могли бы получить в выписках из ЕГРП. Но чего нет, того нет.
Для придания хоть каких-то мер для обеспечения законности своей сделки по приобретению жилого помещения, право собственника на которое возникло после 01.01.2007, рекомендуем Вам запрашивать у собственника из Пенсионного фонда Российской Федерации справку о состоянии материнского (семейного) капитала.
Для получения справки о состоянии финансовой части лицевого счета владельцу государственного сертификата (его представителю) в территориальное отделение ПФР необходимо предъявить:
государственный сертификат на материнский (семейный) капитал;
документ, удостоверяющий личность и документ и подтверждающий место   жительства   (пребывания,   фактического   проживания).
В случае обращения представителя лица, имеющего право на   дополнительные меры государственной поддержки,  дополнительно предъявляются документы представителя: удостоверяющие личность, удостоверяющие полномочия.
Помимо этого, получить справку в электронном виде можно дистанционно, через Личный кабинет гражданина на сайте Пенсионного фонда Российской Федерации.
«Обнуленный» баланс финансовой части лицевого счета будет свидетельствовать о том, что МСК использовался продавцом.
В случае, если продавец не имел права на получении государственного сертификата на МСК, то  Пенсионный фонд Российской Федерации, откажет ему в предоставлении соответствующей справки.
Мы рассказали о самой простой и понятной обывателю ситуации.
Еще раз сделаем акцент на том, что могут быть другие риски, связанные с неисполнением собственником обязательств в течение шести месяцев оформить жилое помещение в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей. И в связи с этим, рекомендуем Вам при приобретении жилых помещений обращаться за юридическим сопровождением в Агентство недвижимости «Перспектива», юристы которого обладают всей необходимой квалификацией, опытом и возможностями для исключения рисков при совершении сделок с недвижимостью.