ЖК «Княжеские усадьбы»

16.03.2016
16.03.2016
Просмотрено: 1810
      Во времена падения цен на городскую недвижимость в 2015 году цены на загородную недвижимость Уфы продемонстрировали невиданную стойкость и контр тренд рыночным тенденциям. И нам стало любопытно: а что же такое предлагают уфимские застройщики загородных поселков, что даже в кризис цены не падают?

      Итак, для анализа были выбраны: «Тихая слобода», «Уфимский Крым», «Алкинские пруды», «Новобулгаково», «Девичья гора», «Нагаевский парк», «Зубово Life», «Таунхаусы в Зинино», «Таунхаусы Балановская Слобода», «Есенинский», «Нагаево Премиум». Во всех коттеджных поселках можно приобрести недвижимость в рассрочку и в ипотеку.

Рис.1. Удаленность поселков от Уфы, км. (без географического расположения)

график01.jpg


      Все коттеджные поселки находятся в пределах 30 км. от Уфы. Предложения коттеджей варьируются от 1323,4 тыс. рублей за дом 69 кв.м. и участком 7,6 соток в «Алкинские пруды» (30 км от Уфы) до 8890,5 тыс. руб. за дом 235,7 кв.м. с участком 20 соток в «Новобулгаково» (25 км от Уфы). Предложения таунхаусов варьируются от 1864,9 тыс. рублей за квартиру 62,77 кв.м. и участком 1,26 соток в «Новобулгаково» до 5290 тыс. руб. за квартиру 115,7 кв.м. с участком 8 соток в «Зубово Life» (12 км от Уфы).

      Анализ средней площади дома и средней цены предложения (рис.2) выявил, что большинство застройщиков предлагают площадь дома в районе 110 кв.м. Исключения составляют: «Алкинские пруды» - среднее предложение 131 кв.м. (7 вариантов коттеджей от 69 кв.м. до 170 кв.м.) и «Нагаево Премиум» - среднее предложение 160 кв.м. (6 вариантов коттеджей от 141,9 кв.м. до 192 кв.м.).

      Самые дешевые коттеджи до 3 млн. руб. встречаются в поселках «Алкинские пруды» ( 69 кв.м. за 1323,4 тыс.руб. и 94 кв.м. за 1673,4 тыс.руб.), «Девичья гора» (60 кв.м. за 2,7 млн. руб. и 80 кв.м. за 3 млн. руб.), «Есенинский» (60 кв.м. за 2,9 млн.руб.). Цена зависит от удаленности от города: самые большие дешевые коттеджи в «Алкинские пруды» - 30 км от Уфы, остальные предложения в дешевом сегменте – 18 км. от Уфы. Самые дешевые таунхаусы продаются в «Новобулгаково» (62,77 кв.м. за 1864,9 тыс.руб. с участком 1,26 сотки, меньшая квартира - 57 кв.м. но с участком крупнее - 4 сотки за 2445,1 тыс.руб.) и «Тихая слобода» (98,4 кв.м. с участком 2 сотки за 2,4 млн. руб.). Самые крупные по площади и самые дешевые квартиры предлагают в таунхаусах на расстоянии 18 км и больше: «Уфимский Крым» (100 кв.м. за 2,94 млн.руб.), «Тихая слобода» (98,4 кв.м. за 2,4 млн.руб.) и «Новобулгаково» (93,7 кв.м. за 2,7 млн.руб.), «Нагаевский парк» (80 кв.м. за 3 млн.руб.).


Рис.2. Анализ средней площади дома и средней цены предложения

график02.jpg
Самые дорогие коттеджи – от 5,5 млн. руб. в «Есенинский» (от 120 кв.м.), «Нагаево Премиум» (192 кв.м.), «Новобулгаково» (235,7 кв.м.). Самые дорогие таунхаусы – от 5 млн. руб. «Таунхаусы в Зинино» (125,45 кв.м.), «Таунхаусы Балановская Слобода» (122 кв.м.), «Зубово Life» (от 106 кв.м.). Локация самых дорогих предложений в пределах 18 км от города (за исключением коттеджа в «Новобулгаково» 235,7 кв.м. и участком 20 соток).


Рис. 3. Сравнение площади участка и цены предложения


график03.jpg

     Анализ цены предложения и участка (рис.3) выявил, что самый популярный размер участка – 4-6 соток. На графике видно, что размер участка не влияет на цену предложения. При этом в дешевом сегменте загородной недвижимости (до 3 млн. руб.) наблюдается варьирование между площадями участка и квартиры - когда маленькая площадь квартиры  сочетается с большим  участком и наоборот – большие квартиры с маленькими участками (например, коттеджи «Алкинские пруды», таунхаусы «Новобулгаково»).


график04.jpg


     Анализ удаленности поселка и цены предложения (рис.4) выявил обратную зависимость цены от расстояния до города: чем ближе расположен поселок - тем дороже предложение, т.к. спрос на него выше за счет близости инфраструктуры. Низкая цена в сочетании с большой площадью дома или большой площадью участка встречается только у поселков, расположенных в 25 км. от города и дальше - «Уфимский Крым», «Алкинские пруды» и «Новобулгаково».

     Коэффициент плотности застройки участка – показатель, рассчитываемый как отношение площади всех этажей зданий и сооружений к площади участка. В соответствии со Сводом правил[1], застройка одно-двухквартирными жилыми домами с приусадебными земельными участками не должна превышать 0,4 (или 40%). Все предложения, за исключением коттеджей «Алкинские пруды», у которых самые маленькие земельные участки сочетаются с большой площадью домов, соответствуют правилам. Как видно на рис. 5, в сегменте коттеджей коэффициент плотности застройки участка снижается в зависимости от роста цены, поскольку спрос на собственный участок в этом сегменте рынка высокий.



[1] СП 42.13330.2011 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений»


Рис. 5. Коэффициент плотности застройки коттеджей 

график05.jpg


     В соответствии со Сводом правил застройка блокированными жилыми домами с приквартирными земельными участками должна составлять не более 0,6 (60%). На рисунке видно, что рост цены предложения не связан с коэффициентом застройки и все предложения соответствуют правилам, за исключением «Таунхаусы Балановская Слобода», участки в котором не превышают 1 сотку, а площадь квартир составляет 93,35 кв.м. и 122 кв.м.


Рис. 6. Коэффициент плотности застройки таунхаусов

 

график06.jpg


     Таким образом, анализ загородных поселков Уфы выявил диверсификацию предложений - на любой вкус. Времена, когда людям приходилось возводить большие дома, чтобы доказать свое благополучие и состоятельность, канули в лету. Сегодня мы стали другими: научились не разбрасываться деньгами и начали ценить разумный комфорт. К более рациональному образу жизни подталкивает кризис и мы, как никогда, начинаем считать деньги и особенно избирательно подходим к покупкам. Понимая это, застройщики загородных поселков Уфы  делают такое предложение, которое даже в кризис удерживает этот сегмент рынка и не дает обрушиться ценам.

     Все больше семей Уфы рассматривают в качестве альтернативы городским квартирам загородную недвижимость. Делая выбор в пользу поселка, покупатели получают не только дом  с земельным участком и парковочным местом по цене квартиры, но и получают совершенно новый образ жизни.

 

     Аналитика подготовлена на основе данных Avito.ru, Domofond.ru, Irr.ru. При использовании материалов ССЫЛКА ОБЯЗАТЕЛЬНА, в интернете – АКТИВНАЯ ИНДЕКСИРУЕМАЯ ГИПЕРССЫЛКА

Заказ аналитических отчетов по телефону 8-963-136-34-64